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2030대 부동산 재테크 포지셔닝 - 집을 살것인가? (ft. 예비 신혼부부)

Everycolor_youlike 2021. 7. 22. 17:04

2030대 부동산 재테크 포지셔닝 - 집을 살것인가? (ft. 예비 신혼부부)

때는 바야흐로 결혼 얘기가 나올 즈음이었습니다.(6월 전) 그 해 전년도 (2019년) 12.16대책 이후 매수세가 한풀 꺾이게 하는 정부의 부동산 대책으로 인해 매매세가 약간 주춤하는 듯 보였었습니다.

특별히 가장 핫한 강남을 중심으로 하는 1급지들은 매수가 보합세에 이르렀으나 지금 아니면 집을 못 살 것 같은 사람들이 집을 사기 시작하면서 지금까지 쓰이고 단어인 "패닉바잉"이 나오던 시점이며, 그 열기가 굉장히 뜨거웠죠.

부동산 폭등의 시작

12.16 대책을 다시 한 번 정리하자면 아래와 같습니다.

△대출 규제

- 15억 원 이상 초고가주택은 대출 자체가 금지되고, 9억 원을 초과하는 고가주택과 다주택자에 대한 대출 강화 및 급격한 보유세 인상

- 공시가격 현실화율을 80%까지 단계적으로 인상

△세금 강화

- 고가주택과 다주택을 보유하면 종합부동산세가, 매도하면 양도세가 중과

△분양가상한제 확대 등 가격 통제

△거래 규제

정부가 원했던 것은 이렇게 규제를 통해 주택에 대한 수요를 억누르면(=15억 이상되는 좋은 집은 무리해서 살 꿈꾸지 말고 돈 있는 사람들이나 사라) 자연스레 매수자 우위시장이 되고 결국 집값이 안정화 되리라 생각했던 것일까요?

사실 제 본가는 강동구로, 부모님이 고덕시영 재건축 시작 전부터 매수했었었는데요. 당시 법안으로 다주택자에 해당되어 절세를 위해 어쩔 수 없이 고래힐 로얄동을 당해 (20년)까지 집을 팔아야 했습니다. (일시적 2가구, 10년 이상 보유 양도세 중과세율 배제) 하지만 이미 집값은 크게 상승했던 직후였기 때문에 호가가 싸지 않아 다행히 당시 분위기에 맞춰 팔었었던 기억이 있습니다.)

이렇게 저희 집과 같은 절세 매물이 20년 상반기까지 나왔겠죠..? 그리고 그 이후 부동산 시장은 그 열기가 더욱 뜨거워지게 되었습니다.... 지금 생각해보면 뭐 사실 일 다니고, 결혼 준비를 바로 시작하거나 하지 않았었기 때문에 부동산 매수 적기 타이밍이 크게 다가오지 않았었던게 아쉬울 따름입니다.

관심있는 분들은 이미 아주 잘 아시는... 7월 10대책에 임대차3법이 나타났습니다. 간단하게 재정리해보자면 아래와 같습니다.

"임차인"을 보호한다는 명목 아래.... 아래와 같은 정책들이 나오고 시장은 더 혼란스러워했죠.

임대차3법 - 부동산 매매에 더 큰 불을 지핌

1. 2년 전세 만료 후, 계약갱신청구권 행사 가능

- 계약 종료 후, 1회에 한해 계약갱신을 청구하여 총 4년 동안 거주할 수 있도록 한 법안입니다.

- 임대인은 특별한 이유가 없으면 갱신을 거부할 수 없습니다.(집주인 본인이 들어와 살 경우, 직계존속이 거주할 경우)

2. 전월세 상한제

- 계약갱신시 임대인의 임대료 인상율은 최대 5%이내로 제한되게 되며, 월세 상한율도 마찬가지였습니다.(현재는 다시 2.5%)

이렇게 되면... 사실 임대인들은 대출금리보다는 나은 수익을 원할테니 자연히 자신이 원하는 금액을 맞추기 위해 전세값을 올려 나중에 월세 상환액 자체를 올려 받길 원하겠죠...? ~~바보같은 정책이 아닐 수 없....~~

그동안 상환율이 4%였을 경우, 여러 세금이 부담되어 월세 전환을 하려 하면 (5억*4%)/12= 166만원 -> (5억*2.5%)/12=104만원

이렇게 50만원 이상 차이가 나게 되는데 누가 손해보며 전세나 월세를 주려할까요....

임대인들은 웬만하면 전세가가 오를 때가지 몇 달 손해보더라도 기대렸다가 높게 전환하고자 할 것 같습니다. 그렇게 때문에 시장에는 매물 잠김이 추가적으로도 있을 수 있겠죠.

아니면 집주인이 그냥 직접 입주를 해버릴수도 있고(역시 전세 매물 감소)... 어쨌든 전세가가 밀어 올라가고, 전세가율이 높아지면서 이 가격이면 실거주도 할겸 사는 게 낫겠다는 생각으로까지 이어져 많은 세입자들을 계몽하게 된 사건이 아닐까 싶습니다.

3. 임대차 신고제

- 보증금 6,000만원 이상 및 월세 30만원 초과했을 때, 주민센터 통합민원 창구 혹은 온라인으로

- 미신고시 또는 허위신고시 100~500만원의 과태료가 부과될 수 있다는 법안입니다.

이쨌든 나라에서는 이렇게 법안을 내는 족족 망하고 있어 사실.... 저같이 이제 터를 잡고(둘 다 직장 서울) 살려고 하는 2030대 젊은 사람들/신혼부부들에게도 "서울은 지금이 아니면 못 산다.", "서울은 오늘이 가장 싸다"라는 명제를 따시금 생각하게 하여 마음을 조급하게 하고 있습니다.

고래힐 살 때 자주거던 고덕산 뒤편에서 보이는 고덕대교.. 구리와 고덕을 잇는 다리입니다.

그리고 2024년까지... 서울 입주 물량이 3500세대까지 하락할 예정이더라구요. 물론 그 후에는 3기 신도시 입주가 시작되어 어떻게 될지 모르지만요. 2-3만호씩 신규 물량이 없을 예정인것을 생각해보면 상식적으로 수요>공급 일 수 밖에 없을 것이고... 인플레이션 등등에 힘입어 그 쯤이면 지금보다 더 올랐을 것이라 생각됩니다.ㅠ 부동산 스터디 카페 들들도 눈팅하고, 제 주변 친구들 여론도 듣고 하다보니...

고래힐의 겨울 - 학령기 아동이 많아 폭설 후 이런 귀여운 작품들이 즐비했었죠...

인플레이션 헷지 수단 + 실거주용으로라도 서울 어딘가에 집 하나는 마련해야겠다는 생각으로 귀결됩니다.

부모님이 올해 6월 전가지 양도세 중과 일시면제 혜택이 끝나기 때문에 1분기 내로 빨리 알아봐라 했으나 저 말고 나머지 한 사람과 의견차이가 좁혀지지 않아 결국 매수를 포기했었고, 그 집들은 지금은 넘볼 수 없는 가격이 되어버렸습니다.^_^....

어쨌든 그래서.... 저는 예비 신랑과.... 로또 청약에 발만 담궈놓고(아니 든데 입주시점에 15억 이상일 시, 중도금대출이 안되다네요? 전 분양가에서만 9억이상만 아니면 괜찮은 줄 알았네요.. ), 이 더위에 부랴부랴 서울 2,3급지 부동산을 보러 다닐 계획에 있습니다. 임장 다니며 괜찮은 매물있으면 나중에 신혼부부가 살기 적합한 단지로 정리해볼까 합니다.